Прозрачность системы ценообразования, доступность информации, единообразие законодательной базы (однозначность, недвусмысленность, преемственность нормативно-правовых актов в системе законодательного регулирования отрасли) – вот три неотъемлемых условия движения строительного комплекса по эффективному пути своего развития.

Сегодня, в условиях кризиса финансового сектора экономики и нестабильности в производственной сфере, «качество» ответа специалистов на вопрос «Сколько стоит дом построить?» приобретает острую актуальность. Идентифицировать текущее состояние рынка и, тем более, спрогнозировать характер и темпы его дальнейшего развития, практически невозможно. Политика участников строительного рынка сегодня крайне разнообразна: одни не готовы снижать цены, другие готовы на все (даже балансируя на пороге безубыточности), третьи принимают выжидательную позицию, четвертые перекрывают доступ к информации о своей деятельности, остальные выбирают другие тактики поведения. Сформированный, как мы считали (надеялись?), рынок на данный момент непредсказуем. Воспользоваться рыночными механизмами сложно. Сегодняшняя цена любого вида продукции, в том числе строительной, содержит в себе значительную долю «случайности», диктуемую экономическим положением субъектов рынка. Это цена каждого отдельно взятого объекта (работы, услуги), в то время как объективной рыночной цены нет.

В сложившейся ситуации, по нашему убеждению, приоритет, к сожалению, - у затратного способа ценообразования в строительстве, равно как и затратного похода в оценке недвижимости. Именно он позволяет на вопрос «Сколько стоит дом построить?» ответить с высокой степенью точности «Надо посчитать!». Ни в условиях становления рыночных отношений, ни в предкризисный период, ни тем более в условиях кризиса с учетом «специфики» российской экономики и сложившейся системы ценообразования на строительную продукцию нет иного способа, чем расчетный для обоснования строительных затрат. Ведь сущность затратного подхода формирования стоимости строительства синтезирует в себе нормативный и рыночный методы ценообразования. Во-первых, участники строительного процесса при построении своих взаимоотношений опираются на нормативы. Независимо от позитивного либо негативного к ним отношения, они общеприняты и работают. Не стоит  умалять достоинства советского периода в части нормотворческой деятельности. В советское и российское время строительным комплексом сформирована огромная нормативная база, принятая основной массой его участников. Да, нормативы могут корректироваться согласно требуемым условиям, но их основополагающая роль в определении стоимости бесспорна. Рыночный же подход в затратном ценообразовании реализуется на уровне каждой отдельно взятой единицы ресурса (трудового, технического, материального). Вся «махина» норм и нормативов  раскладывается на элементные кусочки, элементные ресурсные показатели (чел.-ч, маш.-ч, т, км, шт.), каждый из которых имеет рыночное обоснование – сформированную рыночную цену. Таким образом, определяя стоимость строительства, мы опираемся на нормативную базу и рыночную цену каждой единицы ресурсов. В целом рынок строительной продукции на сегодня нельзя считать сформировавшимся, к нему мы только подходим. «Рыночная определенность» присуща лишь отдельным его ячейкам – видам работ, конструктивным элементам, законченным объектам капитального строительства различного масштаба – в форме стоимостных показателей объектов-аналогов, системы укрупненных показателей конструктивных элементов, видов работ и инженерных коммуникаций.

Мы неоднократно обсуждали в своих публикациях вопросы влияния законодательных нововведений на инвестиционно-строительную деятельность и в особенности проблематику, связанную с исполнением принимаемых законов и подзаконных актов. В большинстве случаев основной причиной проблем называют несовершенство законодательства. У нас несколько иной взгляд на ситуацию. Законодательство само по себе совершенно. Однако при развитой законодательной базе ведомственные нормативные акты, издаваемые уполномоченными органами в исполнение федеральных законов, нередко оставляют желать лучшего или вовсе отсутствуют. А ведь для эффективной работы пусть даже «идеального» закона необходима система подзаконных актов различных уровней (федерального, регионального, местного). Без нее законы хороши, но не в полной мере работоспособны.

Система нормативно-правовых актов различной юридической силы, регулирующая вопросы определения стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, а также взаимоотношения участников инвестиционно-строительного процесса, выглядит так:

1.  Конституция Российской Федерации, международные договоры и конвенции;

2. Федеральные законы:

А) Гражданский, Градостроительный, Налоговый, Земельный кодексы, др.;

Б) Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в  Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон "О бухгалтерском учете",  Федеральный закон «О саморегулируемых организациях», Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», др.;

3. Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ: Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", Постановление Правительства РФ «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» др.

4.  Акты федеральных органов исполнительной власти: Приказ Минэкономразвития РФ от 06.03.2008 г. № 60 «Об утверждении порядка проведения и условий конкурса по отбору организатора торгов по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», др.

В отдельную группу можно выделить систему методических и нормативных документов, регулирующих вопросы сметного нормирования и ценообразования в строительстве.

При формировании стоимости строительной продукции участники инвестиционно-строительного процесса встают перед серьезной проблемой их применения, взаимной увязки требований и положений указанных нормативно-правовых актов, методических и нормативных документов, зачастую противоречащих друг другу. И первоочередной проблемой здесь является разрозненность законодательной терминологии. Юристы справедливо замечают, что каждый закон формулирует собственный понятийный аппарат, используемый для целей закона и изложенный в его преамбуле. Но инвестиционно-строительный процесс на всем его протяжении регулируется целым комплексом законодательных и подзаконных актов, который иллюстрирует представленная выше система. Мы, как его участники, должны находиться и работать в едином поле терминов и определений. Если законы пишутся для применения в строительном комплексе, тогда одно и то же понятие, используемое на всех этапах инвестиционно-строительного процесса от момента, когда Инвестор сформировал идею и сказал «хочу», до ввода объекта в эксплуатацию, не должно в различных законах толковаться по-разному. Вся законодательная терминология должна быть увязана, а подзаконные и нормативные акты, методические разработки должны следовать единому понятийному аппарату, обозначенному в законах государства.

Необходим единый универсальный подход к толкованию и использованию норм действующего законодательства, применение которого позволит субъектам инвестиционно-строительной деятельности грамотно формировать цену строительной продукции и строить договорные отношения.

Следует обратить особое внимание на «уникальное» место системы ценообразования в строительстве в совокупности отраслей народного хозяйства. Она находится  на стыке различных отраслей - строительства, экономики, финансов, бухгалтерского учета, управления и др. - и должна учитывать требования и интересы каждой из них. Здесь возникает масса противоречий. Экономисты считают, что определение стоимости строительной продукции должно подчиняться общим экономическим законам. Инженеры и проектировщики ставят во главу угла при определении стоимости правила и нормы строительного производства. Финансовый сектор ратует за следование принципам финансового менеджмента. Бухгалтеры при учете работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ руководствуются законодательством о бухгалтерском учете и подзаконными положениями. Каждая из смежных отраслей «тянет одеяло на себя» и считает свои правила единственно верными. Специалисты по ценообразованию в строительстве в этой ситуации находятся между «массой» огней! Устранить противоречия, возникающие между участниками инвестиционно-строительного процесса при определении стоимости, могут лишь законодатели, которые призваны установить правила игры для всех и для каждого из них. При этом должно быть совместное понимание того, что оценка стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) или видов работ предусматривает особые условия. И понимать это должны и тот, кто строит, и тот, кто считает, и тот, кто платит и, в первую очередь, тот, кто пишет законы. Отсутствие четкой единой позиции по вопросу «Куда отнести сферу ценообразования и как ее регулировать?» является основной причиной возникших и нарастающих проблем в строительном комплексе.

Выделение из системы ценообразования только узкого блока, который мы называем «Сметы», не отражает всех функций, задач, возможностей и механизма работы собственно системы формирования цены строительной продукции. Динамика строительного процесса определяет изменяемость цены, т.е. стоимость выполнения отдельных видов работ (проектные, инженерные изыскания, услуги Заказчика, строительно-монтажные и т.д.), затраты Инвестора (Заказчика) формируются на каждом временном интервале от сказанного Инвестором «хочу» до получения им готовой строительной продукции. И задачи, решению которых служит система ценообразования, возникают на любом этапе этого процесса. Стоимость, определенная на начальном этапе, к завершению может оказаться совершенно иной. Вопросы ценообразования в большинстве других отраслей производства товаров (работ, услуг) решаются несравнимо проще, чем в строительстве: необходимо скалькулировать затраты, под влиянием спроса и предложения определить приемлемый размер прибыли, и, в конечном итоге, получить цену товара (работы, услуги). Специфика строительной отрасли – максимальная в сравнении с другими отраслями капиталоемкость, стационарность конечной продукции при нестационарном характере самого производства, технологическая взаимосвязь операций, составляющих строительный процесс, длительность инвестиционно-строительного процесса и огромное количество его участников – уникальна. Не учитывать ее при формировании стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) объектов капитального строительства или отдельных видов работ, взаимодействии участников процесса, ведении бухгалтерской отчетности абсолютно неправильно. А продумать и прописать особые условия функционирования системы ценообразования в строительстве  (как и всего строительного комплекса) и, что самое важное, обязать выполнять эти условия под силу лишь законодателю.

И законодатели работают в этом направлении, законы пишутся. Но, к сожалению, активная законотворческая работа, выполняемая высококвалифицированными юристами, экономистами, финансистами, работе строительного комплекса не всегда помогает. Опыт показывает, когда строительная отрасль начинает работать по этим законам, возникает потребность в серьезных правовых проработках в форме подзаконных актов. Они должны быть «земными», «справедливыми» с точки зрения практики, однозначно понятными для исполнителей (адресатов). Сегодня этого нет – представители строительной отрасли не знают, как грамотно пользоваться нормативно-правовой базой. Результат не заставляет себя долго ждать – масса негатива, взаимных претензий со стороны участников инвестиционно-строительного процесса, судебных споров и разбирательств между ними, проблем во взаимодействиях с экспертными и контролирующими органами.

Единый комплексный (системный, политический) подход в решении обозначенных проблем способен реализовать только уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, наделенный функциями по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства - Министерство регионального развития РФ. Однако те документы, которые им выпускаются и инициируются, комплексного подхода к нормативно-правовому регулированию отрасли не отражают. Не добавляет «системности» и тот факт, что некоторые необходимые документы вообще своевременно не выпускаются. Так, к моменту начала объявленного переходного периода от лицензирования к саморегулированию перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, необходимый для получения организациями свидетельств о допуске к ним Минрегионом России утвержден не был (появился со значительным опозданием). Федеральный закон № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» действует с 2005 г., но никаких подзаконных актов в его развитие и столь необходимых методических рекомендаций до сих пор нет. Наибольший негатив накоплен здесь в отношении отсутствия методических рекомендаций (указаний) по формированию начальной (максимальной) цены контракта. Подрядчики, участвующие в аукционах на размещение заказов на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, должны иметь возможность снижать начальную цену. За счет каких резервов они должны это делать, если свое предложение по цене предмета аукциона он формирует на основании стоимости, определенной сводным сметным расчетом, прошедшем экспертизу? Другое «узкое место» указанного закона – отсутствие разъяснений уполномоченных на то органов власти по порядку формирования твердой цены строительных контрактов. В условиях нестабильности финансирования строительства, появления новых технологий производства работ определить твердую цену и работать дальше, следуя ей, практически невозможно. Тем более, что экспертизу проходит проектная  (а не рабочая) документация,  и законченный строительством объект не всегда ей соответствует даже в «натуральном» выражении, не говоря уже о стоимостном. Вызывает острую необходимость в «подзаконном» разъяснении понятия единицы строительной работы, количественного показателя единицы работ, фигурирующие в № 94-ФЗ. Таким образом, примеров конфликта между законами государства и законами рынка и здравого смысла (логики) достаточно.

Этой статьей мы хотим положить начало конструктивному диалогу, который позволил бы в конечном итоге придти к подготовке и написанию взаимоувязанных нормативных документов, применяемых для грамотного формирования стоимости строительной продукции.

Самарский центр по ценообразованию в строительстве за годы своей работы накопил обширный «банк данных» обращений, вопросов и предложений различной проблематики, поступающих от представителей строительного комплекса региона. ЦЦС приобрел статус «третейского суда» во взаимоотношениях различных структур при решении спорных вопросов, возникающих в процессе определения стоимости строительной продукции. В последнее время количество обращений к нам за разъяснениями и консультациями растет, о чем красноречиво свидетельствует объем традиционной рубрики «Вопросы и ответы» в ежемесячно издаваемом нами журнале «Ценообразование в строительстве». Приведем лишь несколько примеров из практики.

Объекты капитального строительства (и учет условий производства работ и усложняющих факторов)

Градостроительный кодекс РФ объектом капитального строительства признает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Градостроительный кодекс РФ в системе нормативно-правовых актов, регулирующей вопросы определения стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, по юридической силе представляет собой федеральный законодательный уровень, т.е. это закон, и закон предусматривает три вида объектов капитального строительства. Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004) установлено, что «выполняемые при ремонте и реконструкции зданий и сооружений работы, аналогичные технологическим процессам в новом строительстве, следует нормировать по ГЭСН-2001 на строительные и специальные строительные работы (кроме норм сборника ГЭСН № 46 «Работы при реконструкции зданий и сооружений») с применением коэффициентов 1,15 к нормам затрат труда и 1,25 к нормам времени эксплуатации строительных машин» (п. 4.7). Совместное прочтение положений Градостроительного кодекса РФ и МДС 81-35.2004 позволяет сделать вывод о том, что рассматриваемые коэффициенты применимы ко всем объектам, которые идентифицируются как здания и сооружения. Предметом разногласий между Заказчиком и Подрядчиком, сметчиком, который в составе проектной документации выполняет раздел «Смета на строительство объекта капитального строительства», и органами государственной экспертизы в ряде случаев является вопрос о распространении п. 4.7 МДС 81-35.2004 на выполнение работ по ремонту наружных инженерных коммуникаций, автомобильных дорог, внутренних инженерных сетей и др. Нередко экспертные органы утверждают, что применять коэффициенты в рассматриваемых случаях нельзя. У противоположных в этом споре сторон возникает встречный вопрос «Почему?». Ведь линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.) относятся к сооружениям. В отношении автомобильных дорог ситуацию «запутывает» еще и Федеральный закон «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяющий автомобильную дорогу как «объект транспортной инфраструктуры». Тем не менее, коммуникации, автомобильные дороги и сети – это сооружения, почему нельзя применить коэффициенты к выполнению  работ по их ремонту и реконструкции, ведь пунктом 4.7. МДС 81-35.2004 исключения не описаны? Чтобы устранить подобные разночтения, необходимо строго обозначить сами понятия объектов капитального строительства «здание», «сооружение», «строение» (Градостроительный кодекс их непосредственно не определяет), область распространения положений МДС 81-35.2004 относительно них, оговорить при необходимости исключения (ограничения) в применении норм.

О текущем уровне цен

Одной из проблем, возникающей при прохождении проектной документации государственной экспертизы, является требование отдельных экспертирующих организаций составлять сметную документацию базисно-индексным методом. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (ППРФ № 87) гласит, что раздел 11 проектной документации «Смета на строительство объектов капитального строительства» должен содержать сметную документацию, включающую сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат. «Указанная сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления» - т.е. в текущем уровне цен (При подготовке статьи мы увидели новую редакцию этого пункта, с которой мы в корне не согласны!). Согласно ППРФ № 87 каждая из перечисленных в нем форм сметной документации должна составляться в текущих ценах. Первичным сметным документом является локальная смета. Применяя при составлении локальной сметы базисно-индексный метод определения стоимости, мы производим в конце документа пересчет в текущие цены, что абсолютно согласуется с требованиями ППРФ № 87. В связи с тем, что первичные сметные документы отражают текущий уровень цен, все последующие формы сметной документации разрабатываются также «в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления» вне зависимости от выбранного для этого метода. Таким образом, выдержан и порядок составления сметной документации, регламентированный подзаконным актом, и логика ее разработки.

Требование же экспертных органов по составлению всей сметной документации базисно-индексным методом выглядит при этом безосновательно. Каким образом, к примеру, можно требовать учета затрат в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 г. по главе 1 сводного сметного расчета стоимости строительства объекта капитального строительства, когда сметная документация на него разрабатывается сегодня, а строительство будет осуществляться в ближайшие 2 - 3 года? Среди рекомендуемых МДС 81-35.2004 основных видов прочих работ и затрат, включаемых в главу 1, есть следующие позиции: затраты по отводу земельного участка; плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства; плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства; затраты, связанные с компенсацией за сносимые строения и др. Для большинства из них предусмотрено, что они определяются на основе расчетов в соответствии с действующим законодательством с учетом установленных на момент составления сметной документации цен (ставок, тарифов). Как в этом случае выполнить требование по составлению сметной документации базисно-индексным методом совершенно не понятно. Как можно учесть затраты по аренде земли в уровне цен 2001 года (СНБ-2001?), если закон, регулирующий земельные отношения на территории Самарской области, принят в 2005 г.? Как можно в базисных ценах рассчитать затраты на отселение, когда оно производится 2009 г.? Отсутствие ответов на эти вопросы свидетельствует об абсурдности требования к методу определения стоимости при составлении сметной документации, представляемой на экспертизу. По нашему мнению, требования ППРФ № 87 к составлению сметной документации исполняться должны безусловно, но ограничений в выборе методов определения стоимости  со стороны экспертных органов быть не должно.

О затратах на строительство временных зданий и сооружений

В соответствии с п. 4.84 МДС 81-35.2004 средства на строительство временных зданий и сооружений определяются: по расчету, основанному на данных ПОС; по нормам, приведенным в Сборнике сметных затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 (ГСНр 81-05-01-2001), в процентах от сметной стоимости строительных (ремонтно-строительных) и монтажных работ. Расчеты за временные здания и сооружения могут производиться по установленным нормам или за фактически построенные здания и сооружения. При этом расчеты за фактически построенные временные здания и сооружения производятся на основе проектно-сметной документации, а по установленной норме – в соответствии с договорными условиями. В своей практике вряд ли хоть один «строитель» делал (да и вообще видел) расчет, основанный на ПОС. Общепринято, что эти затраты нормируются в установленных размерах, а расчеты за фактически построенные временные здания и сооружения производятся между Заказчиком и Подрядчиком на договорных условиях. Что это в действительности означает? Согласно договору с Заказчиком Подрядчик возводит титульные временные здания и сооружения, которые оплачиваются Заказчиком в полном объеме как строительно-монтажные работы. Построенные титульные временные здания и сооружения принимаются в эксплуатацию, зачисляются в основные средства Заказчика и передаются в пользование Подрядчику в порядке, установленном договором подряда (п. 3.4 ГСН 81-05-01-2001). Возникает вопрос: для кого возводятся временные здания и сооружения? Ответ очевиден – для Подрядчика. В связи с этим справедливо, что в главе 8 сводного сметного расчета стоимости строительств отражаются именно затраты, произведенные Подрядчиком. Статья 740 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что «Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену». Получается, после оплаты временные здания становятся собственностью Заказчика, но он в свою очередь и вновь на договорных условиях должен предоставить их согласно письму Госстроя Подрядчику для использования при производстве им СМР и обслуживания работников строительства. Договорная основа взаимоотношений сторон исключает безвозмездность, т.е. пользование переданными временными зданиями и сооружениями Подрядчиком должно быть каким-либо образом оплачено. И наиболее вероятная форма оплаты за пользование основными средствами - арендная плата. Следуя установленной законодателями логике, участники строительного процесса попадают в замкнутый круг. Временные здания и сооружения, являющиеся собственностью Заказчика, передаются в пользование Подрядчику за арендную плату. Арендная плата относится на затраты Подрядчика, которые Заказчик обязан ему компенсировать. В результате происходит бесполезный круговорот денежных средств на отдельно взятом этапе инвестционно-строительного цикла и его участники давно заявляют, что эта схема абсолютно нежизнеспособна. Если же Заказчик уже имеет временные здания и сооружения и Подрядчику не требуется их возводить, то у первого появляются проблемы в вопросах бухгалтерского учета этих основных средств - ведь они должны быть поставлены на баланс, оформлены в собственность и т.п. Однако формальности процедур учета соблюсти сложно, но можно. Только для чего? Зачем предприятию Заказчика иметь на балансе титульные капитальные заборы, временные цеха по производству столярных изделий и т.п. сооружения? Это вопрос риторической природы.

Проблематика обозначена, а для ее устранения необходима действующая «незагруженная лишними движениями» нормативно-правовая схема порядка расчетов, условий использования и учета временных зданий и сооружений.

О нормативах «от» и «до»

В  п. 4.96. МДС 81-35.2004 указывается, что резерв средств на непредвиденные работы и затраты в сводном сметном расчете стоимости строительства «может определяться в размере не более 2 % для объектов социальной сферы и не более 3 % - для объектов производственного назначения», а «по уникальным и особо сложным объектам строительства… до 10 %» и «при составлении сметных расчетов по объектам-аналогам и другим укрупненным нормативам на предпроектной стадии…до 10 %» от итога глав 1-12 (1-9) в зависимости от вида воспроизводства объекта. Столь свободная трактовка рождает огромное количество споров и влечет за собой серьезные неприятности в отношениях с проверяющими органами. Предлог «до» понимается как то, что можно принимать любой из нормативов, входящий в данный интервал. К примеру, при указании размера до 10 % в МДС 81-35.2004 в сметную документацию был включен 1 %, что вызвало вопросы у налоговой инспекции о причинах уменьшения тем самым налогооблагаемой базы. Во избежание таких неоднозначных ситуаций, если указывается предельная величина норматива, необходимо исключить понятие «до». Нужно указать, при каких условиях принимается предельное значение норматива, при каких среднее или минимальное. Если сметные нормативы разработаны на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех ресурсов, как об этом сказано в п. 2.2 МДС 81-35.2004, то необходимо обозначить усредненное значение, минимальное, предельное. Поскольку документально дается возможность определять данные затраты на договорной основе, то проверяющие органы должны принимать данное положение и заниматься проверкой именно договорных отношений.

О составе сводного сметного расчета

Согласно Градостроительному кодексу РФ имеем три формы воспроизводства основных фондов – строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»  установлено, что сводный сметный расчет стоимости строительства в разделе 11 «Смета на строительство объектов капитально строительства» проектной документации составляется с распределением средств по 12 главам. Это требование должно выполняться как при подготовке проектной документации на различные виды объектов капитального строительства, так и при подготовке проектной документации в отношении отдельных этапов строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. При этом в ППРФ № 87 все три вида воспроизводства основных фондов обозначены общим термином «строительство». Таким образом, сегодня все сметные расчеты на капитальный ремонт объектов капитального строительства должны выполняться в соответствии с требованиями ППРФ № 87. В то же время МДС 81-35.2004 (п. 4.74) в действующей редакции рекомендует «для объектов капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения в составе сводного сметного расчета» распределять средства по 9 главам. Вновь очевидный дисбаланс в требованиях законодательного и нормативного документов и очередная проблема для специалистов по ценообразованию. Выходом из сложившейся ситуации является, по нашему убеждению, приведение рекомендаций МДС 81-35.2004 в соответствие требованиям нормативно-правовых актов превалирующей юридической силы, в частности федеральным законам и Постановлениям Правительства РФ.

О затратах на временное отопление

В 2007 г. Росстроем  был издан измененный и дополненный Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСН 81-05-02-2007), который заменил собою Сборник ГСН 81-05-02-2001. Однако аналогичного нормативного документа, действующего при определении дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время, взамен ГСНр 81-05-02-2001 не появилось. ГСН 81-05-02-2007 содержит в своем составе раздел, где приведены нормативные показатели расхода тепловой и электрической энергии и затрат на эксплуатацию систем отопления, предназначенные «для определения затрат на временное отопление отдельных законченных вчерне зданий (или их частей) в течение отопительного периода для производства внутри зданий строительных и монтажных работ, которые, согласно техническим условиям и правилам производства работ, необходимо выполнять при положительной температуре воздуха» (раздел III, п.1). Эти нормы всем понятны, логичны и необходимы. Поскольку речь идет о производстве работ в незавершенном строительством объекте капитального строительства, где постоянная система отопления еще не функционирует, а  потребность в отоплении и, соответственно дополнительные затраты на его обеспечение, возникают.

Самарский центр по ценообразованию в строительстве столкнулся с проблемой разъяснительной помощи в разбирательстве, касающемся данного вопроса, между Подрядчиком и Заказчиком. Условия спорной ситуации были следующими: Подрядчику согласно договору на проведение капитального ремонта объекта капитального строительства с Заказчиком необходимо выполнить работы, технология производства которых требует положительной температуры воздуха; отопление здания производится автономной котельной, которая в период проведения капитального ремонта находилась в нерабочем состоянии и сама требовала ремонта. Суть вопроса – кто и в каких размерах должен нести возникшие затраты, связанные с отоплением здания и поддержанием требуемого температурного режима? В ГСН 81-05-02-2007 порядок определения затрат на временное отопление зданий и расчетов за выполненные работы по его обеспечению описан, в ГСНр 81-05-02-2001 – нет. Направленные нами запросы по данной проблеме остались без ответа, поэтому мы анализировали ситуацию самостоятельно, опираясь на действующие нормативные документы. Если работы по капитальному ремонту производятся в зимнее время в эксплуатируемом (действующем) здании и/или помещении, то, во-первых, подразумевается, что система отопления в нем не отключена и функционирует нормально. Второе допущение состоит в том, что ремонтируется в этом здании (помещении) не собственно отопительная система, а что-либо другое. То есть Заказчик предоставляет Подрядчику отапливаемое в нормальном режиме здание (помещение), где последний должен согласно договору выполнять ремонтно-строительные работы. Предметом подрядного договора межу ними при этом не являются работы по ремонту системы отопления в здании (помещении). В этом случае о затратах на временное отопление ремонтируемого здания не может быть и речи, у Подрядчика их возникнуть попросту не может! Тогда совершенно правильно, что в Сборнике сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время не предусмотрены и не учтены нормативы затрат на временное отопление зданий. Однако, спорные ситуации в использовании действующих нормативов, как мы доказали, существуют и их необходимо документально прописывать.

Так, наше предложение в части устранения разногласий по указанной проблеме – предусмотреть в новой редакции Сборника ГСНр 81-05-02-2001 условие, однозначно определяющее возможные ситуации возникновения затрат на временное отопление зданий и порядок их оплаты. К примеру, это условие может иметь следующую трактовку: «Заказчик обязан предоставить Подрядчику для выполнения им ремонтно-строительных работ отапливаемое здание (помещение) либо возместить затраты на временное отопление здания (помещения) в установленных размерах».

О позиции «и другие»

Как известно порядок определения размера средств, включаемых в главу «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета стоимости строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства регулируется МДС 81-35.2004.  Согласно п. 4.85 МДС 81-35.2004 в главу 9 рекомендуется «включать средства на основные виды прочих работ и затрат в текущем уровне цен с использованием приложения № 8 к Методике». В приложении № 8 приведены виды работ и затрат, которые могут быть учтены в главе «Прочие работы и затраты» с указанием порядка определения и обоснования их стоимости и ссылками на законодательные и нормативные документы, регулирующие этот порядок. Все однозначно и «отрегулировано», до момента уточнения, приведенного в том же пункте МДС 81-35.2004: «Для специфических условий строительства в главе 9 (7) могут учитываться другие виды прочих затрат». Что такое «другие затраты» и для каких «специфических» условий их можно предусматривать? Разъяснений по этому вопросу нет. На первый взгляд,  «другие» или «прочие» - удобные позиции для отнесения к ним различного рода затрат, к примеру консультационных. Однако как можно обосновать перед контролирующими органами, которые пришли проверять расходование Заказчиком бюджетных или внебюджетных средств, включенные в главу 9 другие затраты? На данный момент, получается, никак. Ответов на вопрос «что можно отнести к другим затратам?» равно как и на вопрос «что нельзя к ним отнести?» в нормативных документах не содержится, т.е. нет запрета, но и разрешения тоже нет. Такая ситуация, на наш взгляд, недопустима.

Нормативы должны разрабатываться согласно предусмотренным для этих целей принципам и быть однозначными. Только тогда участники инвестиционно-строительного процесса получат возможность пользоваться ими грамотно. Понятие «другие» следует исключить из текстов нормативных документов, заменив его полными перечнями позиций (с указанием при необходимости размера и обоснования), которые в эти «другие» допускается включать. Мы должны четко обозначить можно или нельзя. Точнее сказать, мы должны однозначно прописать, что можно, следовательно, ничего другого нельзя. Любой контролирующий орган начинает именно с проверки и требования доказательств того, что эти затраты здесь «имеют право на существование». А доказать невозможно, если нет соответствующего обоснования (пункта) в нормативных и законодательных актах, на который можно сослаться.

О нормативах элементных и укрупненных

Сметные нормативы действующей системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве подразделяются на элементные и укрупненные. К элементным сметным нормативам относятся государственные элементные сметные нормы и индивидуальные элементные сметные нормы, а также нормы по видам работ (МДС 81-35.2004). Использование элементных сметных нормативов имеет расчетную основу – необходимо определить базу их исчисления, подобрав необходимые для этого ресурсные и ценовые показатели. Применение укрупненных нормативов, сформированных по принципу усреднения и минимизации расходов на основе среднего уровня затрат, средних цен, средних показателей, избавляет от этой необходимости.

Раньше у подрядных организаций  возникало желание определять накладные расходы и сметную прибыль, используя и рассчитывая для этого индивидуальные нормы.

Сегодня все понимают, что смета  - это документ, определяющий предполагаемые затраты. Индивидуальные нормы могут быть рассчитаны Подрядчиком по данным прошедшего периода по другому объекту и другому Заказчику. Новый Заказчик вероятнее всего с ними не согласится. Сегодня строителям и заказчикам хватает других проблем, помимо обоснования индивидуальных норм накладных расходов и сметной прибыли - совершенствование технологий производства работ, внедрение качественно новых материалов, инженерного оборудования, обеспечение установленных договорами сроков выполнения работ, строительный контроль, обеспечение безопасности объектов в период строительства и т.п.

В практической деятельности Самарский центр по ценообразованию в строительстве в последние десять лет не сталкивается с подрядными организациями, желающими обосновать свою индивидуальную норму накладных расходов и тем более сметной прибыли. Всех участников строительного рынка устраивают нормативы, принимаемые в соответствии с МДС 81-33.2004 и МДС 81-25.2001. Вряд ли у кого возникнет потребность и в обосновании затрат на «зимнее удорожание» и «снегоборьбу». С этими нормативами можно спорить, отстаивать их занижение или завышение, но они вполне удовлетворяют большинство строительных организаций.

Разделение нормативов на элементные и укрупненные великолепное, и строительный комплекс с этим давно согласился, поэтому необходимо пользоваться предусмотренными системой ценообразования инструментами, оптимизировать затраты удобными для этого способами, в внимание акцентировать на решений профессиональных задач.

Об авторском надзоре

Вот несколько цитат из Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»:

статья 12. «Архитектор и юридическое лицо на основании договора с Заказчиком (Застройщиком) имеют право осуществлять авторский надзор за строительством архитектурного объекта»;

статья 2. «Архитектурный объект - здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта»;

«Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения…»;

 «Архитектурное решение - авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированный в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте».

Дополним выдержками из Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. №87.

«В состав проектной документации объектов капитального строительства… включаются следующие разделы:…3) архитектурные решения…»(пункт 12 статьи 48);

«Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации…» (пункт 1 статьи 53).

«Состав разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения и требования к содержанию этих разделов:…Архитектурные решения"… (Раздел 3 Постановления).

Вывод: 1) авторский надзор  - составная часть строительного контроля?! 2) авторский надзор – проверка соответствия выполненных работ разделу «Архитектурные решения (и только!) проектной документации?!

Из всего выше изложенного напрашиваются следующие вопросы:

- является ли «Авторский надзор» самостоятельным элементом затрат Инвестора с его включением в главу 12 Сводного сметного расчета?
- является ли «Авторский надзор» составным элементом «Строительного контроля» с его включением в главу 10 Сводного сметного расчета?
- на основании каких нормативно-правовых актов или методических документов «средства на проведение авторского надзора можно определять расчетом в текущем (прогнозном) уровне цен» (письмо Минрегиона РФ от 25.02.2009 N 4882-СМ/08)?
- если строительный контроль (статья 53 Градостроительного кодекса) является обязательным элементом градостроительной деятельности, а «авторский надзор» входит в состав строительного контроля, то на каком основании письмом Минрегиона РФ от 25.02.2009 N 4882-СМ/08 «необходимость проведения авторского надзора определяется Заказчиком строительства и указывается в задании на проектирование и в соответствии с действующим законодательством обязательное проведение авторского надзора предусмотрено только при строительстве, реконструкции, расширении, капитальном ремонте, техническом перевооружении, консервации и ликвидации опасных производственных объектов, а также гидротехнических объектов»?

О содержании службы Заказчика и строительном контроле

С введением в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» специалисты столкнулись с проблемой обоснования затрат по главе 10 сводного сметного расчета – Содержание служба Заказчика. Строительный контроль.

В предыдущих редакциях нормативно-правовых актов и методических рекомендациях (Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 п. 4.73. п.4.74. п. 4.87) глава 10 имеет название  «Содержание службы Заказчика-Застройщика (технического надзора) строительства».

Неувязка первая. В соответствии с п.2 Письма от 25 февраля 2009 г. №4882-СМ/08 Министерства регионального развития Российской Федерации «…договор на технический надзор не входит в перечень документов, представляемых в экспертные органы для проведения экспертизы, а также не является сметным нормативом».

В п. 2.4. Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 затраты на содержание службы Заказчика (технического надзора) отнесены к сметным нормативам?!

Так, как же определить затраты Инвестора по главе 10.
Неувязка вторая. В соответствии с Положением о Заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации МДС 12-9.2001 Заказчик выполняет функции в составе и порядке, установленном действующими правовыми актами и нормативными документами по строительству, осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ.

Согласно, указанного Положения и, следуя п.1 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ, одной из основных функций, выполняемых Заказчиком, является строительный контроль.

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия:

- выполняемых работ проектной документации;
- требований технических регламентов;
- результатов инженерных изысканий;
- требований градостроительного плана земельного участка».

Кто же по Закону должен осуществлять строительный контроль? И для чего в Постановлении Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» был выделен в главе 10 Сводный сметный расчет?

П.2 статьи 53 Градостроительного кодекса «Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство». В этом случае лицом, осуществляющим строительство, является Застройщик, т.к. согласно п.3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ: «Лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (лицо, осуществляющее строительство), могут являться Застройщик либо привлекаемое Застройщиком или Заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи».

В соответствии с п.2 статьи 53 Градостроительного кодекса «В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также Застройщиком или Заказчиком».

Таким образом, проведение строительного контроля является обязанностью и Подрядчика (лицо, осуществляющее строительство) и Заказчика (Застройщика) и входит в их функции при выполнении любых строительно-монтажных, ремонтно-строительных и других работ, связанных со строительством (реконструкцией, капитальным ремонтом) объектов капитального строительства.

Что же следует из цитируемых статей Закона?

Первое – если лицо, осуществляющее строительство, строит «сам для себя», то он обязан проводить строительный контроль и нести полную ответственность за выполнение работ. В этом случае ни о каком денежном вознаграждении не может быть и речи.

Второе – если Заказчик (Застройщик) нанимает лицо, осуществляющее строительство (в соответствии с Гражданским кодексом – Подрядчик), то проведение строительного контроля в этом случае является обязанностью и Заказчика (Застройщика) и Подрядчика. Закон обязывает  и того и другого выполнить это действие: одного в соответствии с договором на выполнение подрядных работ, другого на оказание соответствующих услуг.

Так нужно ли выделять из оказываемых услуг Заказчиком затраты на проведение строительного контроля и собственно обосновывать эти затраты в сводном сметном расчете? На наш взгляд – нет!

Процитируем еще один закон п.3 статьи 4 Федерального закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений «заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчик, не являющийся Инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Как правило, в 99,9% Заказчик «управляет» инвестиционным проектом с момента идеи до ввода объекта в эксплуатацию. Осуществление строительного контроля – это отдельный временной этап реализации проекта.

С Заказчиком заключается договор на весь этап его реализации на нулевой точке отсчета.
Напомним, что мы говорили о сметной документации (глава 10 сводного сметного расчета – Содержание служба Заказчика. Строительный контроль), которая рождается на этапе создания Проектной документации. Каким образом нам предлагают решить проблему учета затрат на содержание службы Заказчика.

Рекомендация первая – подготовить смету на основе методических рекомендаций.
Рекомендация вторая – оценить факт затрат.
Рекомендация третья – по нормативу.
Ни первый метод, ни второй на наш взгляд не приемлемы.

Такие элементы затрат, о которых мы ведем разговор никак не могут быть рассчитаны ни по факту ни путем составления сметы.
Факт – это отчетность предыдущего периода конкретного исполнителя определенных договорных отношений, по конкретному объекту (объектам) капитального строительства, определенной сложности, мощности, функционального назначения, территориального размещения, графика финансирования, планирование затрат и многих других факторов. Смета – документ для проектируемого объекта, оценка будущих затрат Инвестора, которому очень важно получить полную картину по его (а не по какому-либо абстрактному) объекту, в который  он уже начал вкладывать денежные средства. На этом этапе (создания проектной документации) уже есть договор между Инвестором и Заказчиком. Заказчик в соответствии с его функцией дошел до этапа работ, регламентированных статьей 48 Градостроительного кодекса РФ. Следовательно, в сводном сметном расчете должна быть отражена сумма по заключенному договору на содержание службы Заказчика.
Однако, сразу возникает проблема обоснования затрат на каждом этапе исполнения договора с учетом фактора времени.
С Заказчиком должен быть заключен договор на весь период реализации инвестиционного проекта, в то время, как смета «составляется в сметных ценах», сложившихся ко времени её составления. Вновь – проблема!

Самый разумный способ использование системы укрупненных нормативов. Подобные нормативы уже существовали на протяжении достаточного длительного времени. Кого-то они не устраивали?
Самарский Центр по ценообразованию заканчивает аналитическую работу по формированию укрупненных удельных показателей затрат на содержание службы Заказчика (Застройщика).
Мы считаем, что разумного Инвестора вполне устроит общепринятый нормативный показатель, от которого он может оттолкнуться для ведения переговоров с Заказчиком по конкретному объекту капитального строительства с учетом его особенностей, функционального назначения, сложности и т.д.
Как мы неоднократно отмечали в своих публикациях смета – статична, строительство, стоимость строительства - динамичны. Оценка стоимости строительства – сложный процесс, который не ограничивается разработкой сметных нормативов, сметной и проектной документацией.

Архиважная задача на текущий момент – разработка грамотных, понятных, доступных для практического использования методических разработок с примерами, расчетами и т.д.
Подготовка подобных материалов должна быть осуществлена с привлечением ведущих специалистов по ценообразованию, практиков и аналитиков по оценке стоимости строительства. Смета – это не стоимость строительства, смета – это фундамент и каркас объекта, в котором потом хотят жить и работать с минимальными затратами, но комфортно все субъекты инвестиционно-строительного процесса.
Затронутая в статье проблематика представляет собой лишь малую толику вопросов, с которыми сталкивался Самарский центр по ценообразованию в строительстве, и еще меньшую - в общем объеме проблем, которые вынуждены сегодня решать участники инвестиционно-строительного процесса. ЦЦС как «третейский суд» пытается самостоятельно разбираться в сути поступающих вопросов и решать их собственными силами. К сожалению, получается не всегда. Ведь инструменты, которыми мы пользуемся при вынесении своего «приговора», - это законодательная и нормативная базы, а однозначно истолковать их требования и рекомендации и дать на их основе обоснованное заключение иногда невозможно.

Источники проблем нами обозначены. А как известно, причины проблем являются решениями (из законов Мерфи). Мы положили начало дискуссионному обсуждению ряда спорных вопросов ценообразования в строительстве. Теперь требуется, во-первых, активное включение в работу по устранению «проблемных мест» профессионалов инвестиционно-строительной деятельности, а во-вторых - внимание к их замечаниям и предложениям со стороны законодателей.